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SMSF + 诊所商铺：墨尔本 CBD $900k LRBA 放款
自雇医生夫妇用家族 SMSF 购入 Chinatown 商铺做自己诊所——LRBA 结构复杂，银行连续 3 次拒单。Halo 6 个工作日批核 65% LVR。
- 贷款金额
- $900,000
- LVR
- 60%
- 批核时长
- 6 工作日
客户画像
他们被拒的原因
CBA、Westpac、一家 second-tier lender——3 次拒单，理由是：
- Commercial property 同时被 SMSF 成员的 business（诊所）自用——银行担心"自用条款"触发违规
- 业务所在 entity 是 family trust 而非 SMSF，"business real property"豁免文件链条复杂
- 夫妻共同担任 SMSF trustee + 诊所 director——银行 conflict-of-interest 警报
Halo 怎么把它送过去
| 阶段 | 动作 | 天数 |
|---|---|---|
| Day 0 | 接手，重新起草 SMSF investment strategy 条款 | 0 |
| Day 1-2 | 与 SMSF auditor 对齐 business real property 法律意见 | 1 |
| Day 3 | 打包提交 Bendigo commercial SMSF channel | 1 |
| Day 4-5 | 补 entity 结构图 + diretors' guarantee | 2 |
| Day 6 | Formal approval | 1 |
总天数 = 6 工作日。比拒单银行平均审批时间短 4 倍。
关键动作：我们在 SMSF investment strategy 里明确写入"允许购置 business real property 并以 LRBA 结构融资，租金回流 SMSF"。这一句话解决了 3 家银行反复挣扎的合规疑问。
结果
- 贷款 $900k，LVR 60%（总价 $1.5M 商铺）
- 利率 7.14% p.a. 浮动（比 Halo SMSF commercial 标准报价 7.24% 低 10 bp）
- 诊所月租金 $11,500 → 全部回流 SMSF，成为 passive investment income
- 税务层面：SMSF 年租金收入 $138k，对应 contribution tax 优势 ~$21k/年
可复制到类似 scenario
- 医生 / 律师 / 会计师 SMSF 购商铺自用
- 餐饮老板想把租金"自付给自己 SMSF"
- 夫妻共同 director + 共同 SMSF trustee 结构
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